정씨는 투자 목적으로 입지가 좋은 곳에 지은 새 오피스텔을 분양 받았다. 투자 목적으로 분양받은 오피스텔이지만 정씨는 일 년 후에 유학중인 자녀가 국내로 돌아오면 그 오피스텔에서 머물게 할 생각이었다. 하지만 그냥 비어두는것보다 세를 놓아서 수입을 얻는 것이 좋다는 주변의 충고를 듣고 오피스텔 인근 대학 강사인 김씨와 1년간의 임대차 계약서를 작성했다. 김씨는 해당 대학에서 강사로 1년 계약을 맺고 근무하게 되던 차에 정씨의 오피스텔에서 1년의 단기 계약이 가능하자 계약을 맺은 후 입주했다.

수 개월 후 김씨는 오피스텔이 매우 만족스러웠으며, 해당 대학에서 운 좋게도 계약기간을 1년 더 연장 할 수 있게 됐다. 그래서 김씨는 정씨에게 계약기간을 2년으로 정정해줄 것을 요구했지만, 곧 한국으로 자녀가 입국 할 예정인 정씨는 이를 거부했다. 하지만 김씨가 주택임대차보호법상 계약의 기간에 관한 법률에 근거해 계약 기간을 1년 더 주장하니, 정씨는 이를 반박 할 수가 없었다.

임대차계약을 체결한 경우 계약기간을 1년으로 하였더라도 임차인이 원한다면 2년동안 계약을 유지해야 한다. 특이할만한 사항은 기간을 정하지 않은 경우에도 임대차계약기간을 2년으로 해야 한다는 것이다.

기간을 정하지 않은 계약은 보통 계약기간이 끝나고 임대인과 임차인이 묵시적으로 계약을 갱신하는 경우이다. 이 때에도 임대인은 계약기간을 2년으로밖에 주장할 수 없는데, 임차인은 3개월 전에 통지를 하면 2년 이전에 계약을 종료시킬 수 있다. 이때 임차인은 임대인에게 내용증명, 문자, 대화 또는 통화 녹음 등 통지를 했다는 증거를 남겨놓는 게 좋다.

또한 계약 만료를 앞두고 집주인이 보증금이나 월세를 인상하겠다고 일방적으로 통보할 경우 이에 따라야 할 법적인 의무는 없다. 임대인은 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지 임대차계약 조건 변경을 임차인에게 통보하지 않으면 임대차계약은 종전 계약과 같은 내용으로 묵시적 계약이 갱신 되며, 이 때의 계약 기간은 2년이다. 그리고 위 규정은 임대인과 임차인의 협의로도 바꿀 수 없는 강행규정이다.

위와 같은 주택임대차보호법이 있음에도 불구하고 임차인과 임대인의 가장 갈등이 많이 발생하는 부분 중 하나가 보증금과 월세 문제이다. 임대인이 보증금을 제 때 돌려주지 않는다면 내용증명으로 보증금 반환을 요청하고 보증금 지급 명령 신청과 압류 신청 등의 조치를 취할 수 있다.

반대로 임차인이 2개월간의 월세가 연체되거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 사항이 있을 시에 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 주택의 경우 임대료가 2개월 이상 연체 됐을때 임대차계약 해지된다는 내용증명을 발송하고, 이에 임차인으로부터 회신이 없다면 지급명령을 신청할 수 있다. 경우에 따라 지급명령 신청 이후 명도소송을 진행해 계약을 종료시킬 수 있다.

주택 임대차 계약시 해당 법률에 대한 이해가 필요하며, 또한 법에 따른 원만한 협의와 행동이 이뤄지지 않을 경우 소송을 통해 확실하게 해결하는 편이 좋다.

 

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