부동산 중개인 소송 사례, 신탁 사실 고지 의무 이행 배상 책임 ( 피고대리인 )
원고 청구 2500만 원 중 98% 방어, 50만 원만 손해배상

원고는 공인중개사인 피고가 중개한 부동산에 대하여 임대인과 보증금 2,500만원, 임대차기간 1년의 계약을 체결하여 점유 및 사용하였습니다. 하지만 임대차 계약 종료 후 부동산은 공매절차가 진행 중이었고, 임대차보증금을 반환받지 못하자 피고를 상대로 임대차 계약 시 부동산의 신탁 사실을 고지하지 않았다는 이유로 임대차보증금 2500만원을 반환하고 정신적인 손해배상 금액까지 지급하라는 소송 및 나아가 형사고소까지 제기하였습니다.

 



공인중개사인 피고가 임대차 계약 시 문제가 될 수 있는 신탁 사실 고지 의무를 성실하게 이행하였는지 만약 그렇지 않다면 피고의 배상 책임은 어디까지이며, 그 유책사유에 대해 어떻게 방어할 수 있을 것인가가 주된 쟁점이 될 것입니다.

 



원고는 목적물이 신탁 등기된 것이므로 신탁자인 임대인이 이를 임대할 권한이 없고, 임차인이 임대차 계약을 체결하고 확정일자를 받아둔다 하더라고 임대차보증금을 보호받을 수 없다는 점을 원고에게 고지하여 차후 원고가 입게 될 손해를 사전에 방지할 주의의무가 있음에도 불구하고 이를 무시하고 중개하였다고 주장하였습니다.

하지만 피고는 구체적으로 임대차계약서 특약사항 1항을 기재하여 신탁 사실을 고지하였고, 피고는 중개인으로서 그 의무를 다하였음을 원고가 직접 서명한 부동산임대차계약서를 제출하며 반박하였습니다. 또한 소송 중 원고는 임대차보증금의 일부를 반환받았음에도 불구하고 반환받지 못한 금액에 대해서까지 피고가 책임져야 한다고 하였으나, 원고가 주장하는 피고에 대한 손해액은 모두 회복되었으므로 원고의 주장은 타당하지 않다고 변론하였습니다. 더욱이 임대인이 무자력자가 되었다는 피고의 주장을 입증할 수 있는 증거자료도 없을 뿐만 아니라, 설사 그렇다 하더라도 임대인의 무자력을 공인중개사인 피고가 책임져야 할 사항은 아니라고 주장하였습니다.

 



공인중개사법 제25조 제1항 제1호에 의하면 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 권리관계를 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 한다고 규정하고 있고 신탁원부를 그 일부로 본다고 규정하고 있으므로 피고는 보다 자세하게 그 사실관계에 대하여 보다 자세하게 설명할 의무가 있다고 하였습니다.

이에 따라 신탁의 법적인 의미와 효과 및 우선수익자의 동의 없는 이 사건 임대차 계약의 위험성에 관하여 충분히 설명하지 아니한 채 원고로 하여금 이 사건 임대차 계약을 하게 한 사실이 인정되므로 피고는 부동산중개인으로서 설명의무를 다하지 못한 과실이 있다고 판단하였습니다.

다만 신탁 및 임대차보증금의 반환의무자에 대해서 계약 시 고지하였고, 원고가 청구한 보증금 전부를 원고의 손해라고 인정하기 어려우므로 원고의 청구가 과다함을 인정하여 원고의 청구인 25,000,000원의 49/50을 기각하고 피고에게 500,000원의 손해배상 책임만 있다고 하였습니다.

 



피고가 신탁 사실을 정확히 고지하지 않은 점은 피고의 분명한 유책사유라고 할 것이지만 피고가 방어할 수 있는 임대차계약서 및 신탁 사실 안내 및 임대차보증금을 일부 반환 받은 사실 등의 여러 가지 입증 자료들을 제출함으로써 손해배상 금액을 크게 낮출 수 있었고, 더불어 형사고소 또한 무혐의의 결과를 이끌어 낼 수 있었습니다.