우리 법은 보증금의 전부 또는 일부를 원 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 일정한 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다. 그리고 그 일정한 비율은 오랫동안 연 10%내로 규정하고 있습니다.

하지만 최근 한국은행의 기준금리가 낮아짐에 따라 그 비율 역시 낮아지게 되었습니다. 현재는 그 비율이 연 5%이므로 보증금을 5000만 원을 월 차임으로 환산하면 약 월 20만 원정도가 됩니다.

하지만 이 건물이 상가임대차 보호를 받는 상가건물이라면 약 5.6%내로 전환해야 합니다.

임대인은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. 다만, 그 금액은 1/20 이내로 제한됩니다.
따라서 전세금은 2억 1천만 원까지 밖에 올릴 수 없습니다.

묵시적 갱신에 의하여 임대차 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있습니다.
다만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
따라서 임차인이 지급하지 않은 월세 3개월치를 공제하고 보증금을 지급하면 됩니다.

네, 일정한 보증금을 초과하는 경우에는 보호를 받을 수 없습니다. 그 보증금의 범위는 다음과 같습니다.



월 차임이 있는 경우에는 그 월 차임에 100을 곱하여 보증금에 합산하여 계산하시면 됩니다.

네, 상가임대차 보호법의 보호를 받는 경우라면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 잇습니다. 우선 임차인의 월 차임에 100을 곱하여 보증금에 더한 금액이 다음 금액 범위 안에 있다면 보호받을 수 있습니다.

주택에 대한 경매신청의 등기 전에 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 서울은 3400만 원, 서울을 제외한 과밀억제권역은 2700만 원, 광역시는 2000만 원 그리고 나머지 지역은 1700만 원까지 입니다.

다만, 보증금은 다음 금액의 범위 안에 있는 임차인만이 보호받을 수 있습니다.

집주인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대차인에게 계약의 갱신을 거절하는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다. 따라서 집주인이 계약기간이 끝나기 한 달도 남지 않은 일주일 전에 갑자기 계약의 종료를 주장할 수 없습니다. 이 때 갱신된 임대차 계약의 기간은 2년으로 합니다.

단, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 규정이 적용되지 않습니다.

또한 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 계약의 종료를 통지하지 않으면 자동으로 2년 갱신됩니다.

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
따라서 임대인도 권리금을 받을 수 있습니다.

하지만 상가임대차 보호를 받을 건물이라면 임대인은 권리금의 회수기회를 보호받을 수 있습니다.
즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.



즉, 임대인은 정당한 사유없이 임차인이 받을 권리금을 거절할 권리는 없습니다. 하지만 임대인에게도 다음과 같은 경우에는 임차인이 받을 권리금을 거절할 수 있습니다.



그리고 임대인이 위 규정을 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 때에는 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

상가임대차 보호법상 보호를 받는 경우라면, 임차인은 계약기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 계약의 갱신을 요구하면 됩니다.
계약의 갱신은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 가능합니다.
이 경우 보증금 및 월 차임에 대해 언급이 없었다면, 그 전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
이 때 임대차의 존속기간은 1년으로 보며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 3개월이 지나면 그 계약은 해지의 효력이 발생합니다.

주택임대차의 경우 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보는 것으로 규정하고 있습니다.
2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있는 것은 임차인 뿐입니다.
따라서 임대인은 1년을 임대차 계약기간으로 주장할 수 없고, 따라서 계약의 종료를 전제로 한 보증금의 인상은 할 수 없습니다.